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Analyser un EHPAD avant d’investir

Afin de déterminer la rentabilité d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, il est intéressant de prendre en compte trois sortes de données. Celles-ci fournissent de bonnes informations sur la viabilité future de l’investissement immobilier.

Le taux de remplissage

A priori, le taux de remplissage d’un EHPAD ne concerne pas directement le loueur qui a signé un bail commercial. En effet, les baux commerciaux contiennent une obligation de résultats qui force le gestionnaire de l’EHPAD à verser les loyers, que le logement soit effectivement occupé ou non. Les revenus de l’investisseur ne dépendent donc pas du taux d’occupation de l’établissement puisque le gestionnaire se substitue au locataire, en cas de défaillance ou d’absence de ce dernier. Cependant, le taux de remplissage reste un facteur primordial, car c’est lui qui détermine l’équilibre et la santé financière d’un EHPAD.

La solvabilité du gestionnaire

Choisir un bon EHPAD revient à choisir un bon gestionnaire. En effet, si le gestionnaire n’est pas solvable et dépose le bilan, loyers garantis ou pas par un bail commercial, l’investisseur risque de passer quelques mois sans aucun revenu ! Il est donc important de réaliser une petite étude sur les antécédents et l’historique du gestionnaire. Parmi les données à prendre en compte, nous pouvons citer :

  • La date de création de la société de gestion de l’EHPAD
  • Le nombre de résidences gérées
  • Le chiffre d’affaires

Des loyers adaptés

Bien que la rentabilité d’une LMNP en EHPAD soit supérieure à celle d’autres placements défiscalisés, les loyers versés à l’investisseur ne doivent pas non plus être exagérés. Habituellement, les loyers sont indexés sur les charges supportées par l’EHPAD. S'ils sont trop élevés, il existe un risque de difficultés financières graves pour le gestionnaire.

L’analyse des termes du bail en EHPAD

Majoritairement, les locations meublées non professionnelles (LMNP) pour des établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD), sont réalisées sous la forme d’un bail commercial. Cependant, si ce contrat a des avantages, il est nécessaire de prêter attention à certaines clauses afin de limiter les mauvaises surprises.

Le bail commercial

Le premier élément à étudier dans le bail commercial pour un EHPAD est les conditions de paiement en cas de mise aux normes de l’établissement. La convention tripartite signée par le gestionnaire implique en effet un respect total des règles et normes sanitaires imposées par les autorités gouvernementales. Des modifications des normes effectuées au cours du bail peuvent ainsi atteindre des sommes conséquentes, d’où l’importance de vérifier les dépenses. Par conséquent, avant toute signature de bail, il est essentiel de porter une attention particulière à la répartition des charges entre le gestionnaire de l’EHPAD et le propriétaire de la LMNP. Chaque bail doit faire référence aux articles 605 et 606 du Code Civil qui précisent la répartition des travaux entre les deux parties engagées par la contractualisation. Cet élément est important pour le rendement de l’investissement à terme si de grosses réparations ou mises aux normes doivent avoir lieu.

Date d’acquisition et date de livraison

La date d’acquisition du bien à louer peut différer de la date de livraison. Ces données sont à prendre en compte pour des raisons comptables. L’imputation des déficits de l’investissement ne peut se faire que lors de la première année de livraison du bien dans le cas d’une LMNP. Par conséquent, s’il existe un écart important entre acquisition et livraison, cela risque d'être problématique pour le bilan du loueur.

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